Les prix de l’immobilier en hausse sur les annonces, mais pas dans les transactions

La marge de négociation des prix de l’immobilier n’a jamais été aussi grande depuis ces 15 dernières années, aussi bien sur les appartement que sur les maisons. La marge de négociation la plus forte porte sur les grands appartements. La récente hausse des taux d’intérêts devrait convaincre les vendeurs d’accepter d’abaisser leurs prétentions. La relative hausse des prix de l’immobilier du début 2025 ne devrait donc pas durer.

Toujours aussi difficile de s’y retrouver sur ce marché de l’immobilier. Les indicateurs, selon les médias, sont souvent contradictoires. Entre ceux qui publient des études sur les prix des annonces immobilières, et d’autres sur les prix des transactions immobilières effectives, les tendances peuvent être contraires.
Les variations des prix de l’immobilier

Depuis 2025, les prix des annonces immobilières ont entamé une remontée après deux années de baisse. Et cette tendance à la hausse s’est globalement poursuivie au mois de mars, selon le baromètre Bien’ici-BFM Business. Ce baromètre est réalisé à partir des prix des annonces avant négociations. Sur les 29 villes du baromètre, 17 ont vu leurs prix progresser sur un mois en mars.
Hausse des prix des annonces immobilières...

Ainsi, les prix des annonces immobilières sont à la hausse, même sur Paris. Dans le détail, les prix au m2 progressent ainsi de 1% à Dijon sur un mois, de 0,3% à Rennes, de 0,8% à Angers, de 0,9% à Toulouse, de 0,3% à Saint-Étienne. Dans la capitale, l’augmentation est de 0,2%. Mais c’est dans les villes un peu plus petites que les hausses sont les plus fortes ce mois-ci avec +5,9% à Calais, +5% à Colmar, +2,5% à Mulhouse et +2,4% à Dunkerque.

À l’inverse, parmi les villes où les tarifs baissent, on retrouve Lyon (-0,8%), Grenoble (-0,5%) ou Nantes (-0,1%). "Ce sont les villes où les prix étaient très hauts jusqu’à septembre 2023 et qui amorcent des baisses très lentes, c’est un rééquilibrage qui se fait", analyse Régis Sébille.
Alors que les prix de l’immobilier sont stables...

Sur Paris, les prix réels, lors des transactions sont stables depuis plusieurs semaines. La hausse constatée des prix sur les annonces immobilières ne se reflètent pas dans les transactions immobilières. Au final, ce sont les marges de négociation qui augmentent pour atteindre les 8% selon LBI.

Indice du prix du mètre carré résidentiel parisien (réel) (c) COMPASS

De façon globale, en France, du côté de l’indice des prix de l’immobilier (neuf et ancien), s’appuyant sur les transactions effectives (source Notaires de France), le retour de la hausse des prix n’est pas constaté. D’ailleurs les notaires ne s’attendent pas à un retour à la hausse des prix de l’immobilier avant 2026. La hausse des taux d’intérêts pourrait bien mettre un terme au frémissement actuel. Seul le secteur des primo-accessions pourrait être légèrement boosté avec le PTZ 2025, nouvelle version, plus ouvert et plus favorable pour l’acquisition de sa résidence principale.

AnnéesTrimestresValeursVariations en %

2024
T4
126,3

• 1,02%

2024
T3
127,6
1,51%

2024
T2
125,7

• 0,24%

2024
T1
126

• 2,10%

2023
T4
128,7

• 2,65%

2023
T3
132,2
0,38%

2023
T2
131,7

• 0,45%

2023
T1
132,3

• 0,90%

2022
T4
133,5

• 0,60%

2022
T3
134,3
2,68%

2022
T2
130,8
1,71%

Source : Indice des prix de l’immobilier, INSEE, notaires de France

Michel Mouillart, Professeur d’Economie, FRICS et porte-parole du baromètre LPI indique : “Les prix des logements anciens (maisons et appartements) progressent maintenant dans 46 % des villes de plus de 40 000 habitants. France entière, les prix affichés ont cru de 1.5 % sur les trois derniers mois pour les appartements et de 1.9 % pour les maisons. En outre, après un mois de janvier placé sous le signe des hésitations de la demande, les ventes de logements anciens se sont ressaisies en février. D’ailleurs, l’activité s’accroît maintenant de 4.2 % sur un an. ”

(c) Baromètre LPI-IAD

Ce qui veut dire que la marge de négociation augmente...

La marge de négociation sur les prix affichés sur les annonces augmente. Elle s’établit désormais en moyenne de 8,1% (marge de négociation dans l’ancien, tous biens confondus). La marge de négociation dans le marché de l’immobilier neuf est toujours plus faible.
Marges de négociation : record de 15 ans !

Sur un marché de l’ancien qui a renoué avec l’expansion, les marges de négociation s’établissent à leur plus haut niveau depuis 2010, bien au-delà des maximas déjà observés par le passé. En février 2025, le niveau moyen des marges s’est établi à 8.6 % pour l’ensemble du marché (+ 15 % sur un an). Et les marges diffèrent toujours nettement entre le marché des appartements (7.4 %) et celui des maisons (8.6 %, en progression de 17

% sur un an) selon le baromètre LPI de mars 2025.

La marge de négociation des prix de l’immobilier n’a jamais été aussi grande depuis ces 15 dernières années (c) Baromètre LPI-IAD

En outre, les évolutions récentes n’ont pas été comparables entre tous les types de logements. Alors que sur le marché des appartements les marges ont augmenté de 12 % depuis un an, elles ont cru de 10 % sur les 2 à 4

pièces (à 6.8 % en moyenne), mais de 17 % sur les petits logements (à 8.1 %) et même de 35 % sur les grands logements (à 8.6 %).

Sur le marché des maisons, les marges ont progressé de 17 % depuis un an : la hausse est la plus rapide sur les 5 et 6 pièces, de 24 % (à 8.5 %). Alors que pour les biens, elle se limite à 11 % en moyenne (à 8.7 %).

Un seul mot d’ordre donc pour les acheteurs : négociez !